Società di gestione immobiliare

In questo articolo il Dottore Commercialista di Studio Scudo approfondisce il tema delle società di gestione immobiliare per la messa a reddito di beni immobili e il regime fiscale applicato agli immobili delle imprese.

Non è oggetto dell’articolo la convenienza o meno di detenere e investire in immobili con una società rispetto alla gestione immobiliare a titolo personale.

Costituzione di una società immobiliare

La nozione di società di gestione immobiliare riguarda la costituzione di società per la tutela e la gestione di beni immobili di proprietà dell’imprenditore o dell’imprenditrice e non la gestione di immobili di terzi, in quest’ultimo caso si tratta di “agenzie immobiliari” che offrono servizi di intermediazione.

La società di gestione immobiliare può essere costituita sotto forma di società di persone (società in accomandita semplice – sas o società in nome collettivo – snc) o di società di capitali (comunemente una società a responsabilità limitata – srl, il socio può essere anche unico).

La società immobiliare non si distingue dalle altre “società operative”, infatti se un imprenditore o un’imprenditrice, nello statuto della propria società, ha previsto la gestione immobiliare come uno dei punti dell’oggetto sociale, può benissimo operare nell’ambito immobiliare.

La costituzione di una società immobiliare ad hoc ha però dei vantaggi da considerare, quali:

• gestione dedicata: si può organizzare l’azienda focalizzandosi nella mera gestione immobiliare (la specializzazione aiuta a raggiungere livelli di efficienza più elevati);
• possibilità di dedurre gli interessi passivi relativi a mutui ipotecari: si veda il paragrafo relativo alla fiscalità degli immobili patrimonio;
• risparmio contributivo: i soci di una immobiliare, se non svolgono un’attività commerciale (prestazione di servizi come nella gestione delle case vacanza), non hanno l’obbligo di iscriversi all’INPS;
• tutela del patrimonio: separazione dei beni immobili da qualsiasi altra attività operativa (non sarà possibile subire un pignoramento immobiliare, ma nel caso un pignoramento mobiliare delle sole quote);
• pianificazione successoria: il passaggio generazionale delle quote di una società immobiliare semplifica gli adempimenti (si trasferiscono solo le quote e non tutti gli immobili) e ha dei rilevanti vantaggi fiscali:
  • il trasferimento, tramite donazione o mortis causa, delle quote a favore del coniuge e dei discendenti in linea retta beneficia dell’esenzione dall’imposta sulle successioni e sulle donazioni. Tale esenzione richiede esclusivamente la detenzione delle quote ricevute per un periodo di 5 anni (per le quote di SRL è necessario anche che quanto trasferito consenta al beneficiario di acquisire il controllo della società).

La Società Semplice come immobiliare

In questo articolo sono analizzate le caratteristiche della società di gestione immobiliare costituita come SAS o SNC o SRL; di seguito sono però evidenziati alcuni aspetti della società semplice immobiliare.

In aggiunta a quanto approfondito in uno specifico articolo sulle caratteriste, requisiti, obblighi e vantaggi di una società semplice, si specifica che questo ente societario può essere uno strumento per la gestione di patrimoni immobiliari, differenziandosi dalle società commerciali (SAS, SNC, SRL) per le seguenti motivazioni:

• può essere svolta solo dalla società semplice l’attività di mero godimento, essendo un ente non commerciale [vantaggio in quanto può detenere anche immobili non produttivi di redditi senza rientrare nella disciplina delle società di comodo];
• deve locare gli immobili senza prestare servizi aggiuntivi, non potendo svolgere attività commerciale (es. locazioni vacanza) [svantaggio];
• la vendita di immobili detenuti da più di 5 anni non genera plusvalenze tassabili né in capo alla società né in capo ai soci [vantaggio, stessa disciplina a cui sono soggette le persone fisiche];
• l’impossibilità di dedurre dal reddito eventuali minusvalenze [svantaggio];
• possono usufruire di eventuali detrazioni IRPEF relative ai bonus di ristrutturazione o riqualificazione energetica degli edifici [vantaggio];
• non può dedurre dal reddito i costi, gli interessi e gli ammortamenti [svantaggio].

Le categorie di immobili relativi alle imprese

Da un punto di vista fiscale, gli immobili posseduti dalle imprese si possono distinguere in 3 categorie:

• immobili strumentali: concorrono a formare il reddito a costi/ricavi/rimanenze;
• immobili merce: alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività di impresa;
• immobili patrimonio: non sono né strumentali né merce, ma possono essere considerati un investimento.

Fiscalità degli immobili strumentali

Immobili strumentali per natura

La normativa considera strumentali per natura gli immobili relativi all’impresa che, per le loro caratteristiche, non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, anche se dati in locazione o comodato.

Rientrano gli interi gruppi B, C, D, E (esempi: albergo, capannone industriale, negozio, laboratorio artigianale) e la categoria A/10 (nel solo caso in cui la destinazione a ufficio o studio privato sia prevista nella licenza o concessione edilizia, anche in sanatoria).

Gli immobili strumentali per natura, in virtù delle loro caratteristiche strutturali, sono da considerare strumenti dell’attività commerciale anche quando non sono impiegati nel ciclo produttivo dell’impresa, in quanto non utilizzati ovvero non utilizzati direttamente, poiché concessi a terzi in locazione o comodato.

Immobili strumentali per destinazione

La normativa considera strumentali per destinazione gli immobili utilizzati esclusivamente per l’esercizio della professione o dell’impresa da parte del possessore (ad esempio l’immobile abitativo, non classificato A/10, utilizzato come ufficio).

Qualora l’immobile strumentale per destinazione venga concesso in locazione/comodato o utilizzato in modo promiscuo non è considerato bene strumentale e, quindi, non è ammortizzabile ai fini fiscali.

L’ammortamento degli immobili strumentali

Gli immobili strumentali vanno a confluire nella voce “terreni e fabbricati” dell’attivo dello stato patrimoniale e devono essere ammortizzati in base alla loro residua possibilità di utilizzazione.

La quota dell’immobile strumentale indeducibile per l’ammortamento è del:

• 30% del costo di acquisto complessivo di un fabbricato industriale;
• 20% del costo di acquisto complessivo di qualsiasi altro immobile strumentale.

La disciplina fiscale prevede che la quota del 70 o 80% del costo complessivo di un immobile strumentale è ammortizzabile con una aliquota del 3%.

Il reddito d’impresa per gli immobili strumentali

Gli eventuali proventi (ad esempio le locazioni e le plusvalenze) vanno iscritti come ricavi nel conto economico.

Il reddito degli immobili strumentali è la differenza tra ricavi e proventi afferenti agli immobili e i relativi costi.

Nella determinazione del reddito d’impresa rilevano, quindi:

• plusvalenze/minusvalenze;
• proventi derivanti dalle locazioni;
• risarcimenti e indennità relativi agli immobili;
• quote di ammortamento e canoni di leasing;
• interessi;
• spese di manutenzione, riparazione, trasformazione.

Relativamente ai beni immobili strumentali, è ammessa in deduzione una quota pari al 60% dell’IMU versata nel corso del periodo d’imposta.

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Regime IVA della cessione di immobili strumentali

Ai fini IVA rileva unicamente la classificazione catastale dell’immobile; solo questo è l’elemento che consente di effettuare la distinzione tra immobili abitativi e strumentali.

Le cessioni di immobili strumentali costituiscono un’operazione esente IVA, tranne per le cessioni effettuate:

• da parte delle imprese costruttrici (o di ristrutturazione) purché poste in essere entro 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento (obbligatoriamente imponibile ai fini IVA);
• dai soggetti diversi dai precedenti, se il cedente ha espresso nell’atto di compravendita l’opzione per il regime di imponibilità con applicazione del meccanismo del reverse charge (imponibile ai fini IVA solo per opzione).

La locazione di immobili strumentali per natura costituisce, in linea di principio, operazione esente da IVA. Il regime “naturale” di esenzione subisce, però, un’importante eccezione, in quanto tutti i locatori possono esprimere in atto l’opzione per l’imponibilità.

Fiscalità degli immobili merce

Possono costituire immobili merce:

• i fabbricati costruiti o ristrutturati per la vendita dalle società immobiliari di costruzione e ristrutturazione;
• gli immobili (terreni e fabbricati) acquistati per la rivendita dalle società di compravendita immobiliare.

Nel bilancio della società gli immobili merce costituiscono:

• ricavi derivanti da locazione (per il periodo in cui l’impresa valuti opportuno sospendere la vendita);
• ricavi derivanti dalla vendita;
• variazione delle rimanenze: fintantoché non sono terminati i lavori di costruzione e ceduto l’immobile, questo concorre alla formazione del reddito d’impresa come variazione delle rimanenze finali (valutate sulla base dei costi specifici iscritti a bilancio);
• costi:
  • per l’acquisto dell’immobile merce (costi per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci);
  • di costruzione, se l’immobile è realizzato dall’impresa.

Esenzione IMU degli immobili merce

Sono esenti dall’Imposta Municipale Unica (IMU) i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita e anche i fabbricati che sono stati acquistati e sui quali sono stati eseguiti incisivi interventi di recupero (restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia). Fondamentale è che si tratti di fabbricati posti in vendita dall’impresa che li ha costruiti, fintantoché permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati.

Per poter fruire delle agevolazioni deve essere presentata la dichiarazione IMU.

Fiscalità degli immobili patrimonio

La disciplina fiscale degli immobili patrimonio non locati (ad esempio immobili abitativi rientranti nella categoria catastale A, diversi da A/10) dispone che questi concorrono a formare il reddito d’impresa con i criteri dei redditi fondiari e assume rilevanza la rendita catastale, la quale costituisce variazione in aumento del risultato civilistico da apportare in sede di determinazione del reddito d’impresa, al momento della redazione della dichiarazione dei redditi. Nel conteggio, la rendita catastale deve essere maggiorata di un terzo (calcolato sulla rendita catastale rivalutata del 5%).

Il reddito degli immobili patrimonio locati è determinato assumendo il maggiore dei valori tra:

• la rendita catastale (rivalutata del 5%) e
• il canone di locazione ridotto delle spese di manutenzione ordinaria sostenute entro il limite del 15% del canone.

Anche per i contribuenti in contabilità semplificata è previsto che i componenti positivi derivanti da immobili patrimoniali siano imputati secondo il criterio di competenza temporale e non per cassa.

Il plafond del 15% per le spese di manutenzione degli immobili patrimonio

Per gli immobili patrimonio solo le spese di manutenzione ordinaria possono essere portate in riduzione del canone di locazione fino ad un massimo del 15% del canone medesimo.

Considerando che le spese di manutenzione ordinaria sono solitamente a carico dell’inquilino, l’impresa locatrice non beneficerà di alcuna deduzione dal reddito imponibile.

Nello specifico:

• non sono deducibili dal canone di locazione le spese di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento non conservativo, ristrutturazione edilizia;
• sono deducibili dal canone di locazione (il 15% non costituisce una deduzione forfettaria ed è riconosciuta solo a fronte di spese di manutenzione effettivamente sostenute dall’impresa locatrice) le spese di manutenzione ordinaria, quali:
  • sostituzione integrale o parziale di pavimenti e le relative opere di finitura e conservazione;
  • riparazione di impianti per servizi accessori (impianto idraulico, impianto per lo smaltimento delle acque bianche e nere);
  • rivestimento e tinteggiature di prospetti esterni senza modifiche dei preesistenti oggetti, ornamenti, materiali e colori;
  • rifacimento intonaci interni e tinteggiatura;
  • rifacimento pavimentazioni esterne e manti di copertura senza modifiche ai materiali;
  • sostituzione di tegole e altre parti accessorie deteriorate per smaltimento delle acque, rinnovo delle impermeabilizzazioni;
  • riparazioni balconi e terrazze e relative pavimentazioni;
  • riparazione recinzioni;
  • sostituzione di elementi di impianti tecnologici;
  • sostituzione infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, senza modifica della tipologia di infisso.

Gli altri costi indeducibili e deducibili degli immobili patrimonio

Oltre alle spese di straordinaria manutenzione, la normativa prevede che sono indeducibili le:

• quote di ammortamento;
• spese condominiali e di gestione degli immobili patrimonio.

Risultano invece interamente deducibili le spese inerenti, in generale, al funzionamento e all’organizzazione dell’impresa (es. spese per il personale amministrativo, tenuta della contabilità, compenso amministratore).

L’IMU relativa agli immobili patrimoniali è interamente indeducibile.

Gli interessi passivi per gli immobili patrimonio

Di seguito le 3 casistiche:

1. Gli oneri finanziari sostenuti per finalità diverse dall’acquisizione di immobili patrimonio (es. finanziamenti contratti per attuare interventi di manutenzione o di recupero) sono totalmente indeducibili.
2. Gli interessi passivi relativi ai finanziamenti contratti per l’acquisizione degli immobili patrimonio a disposizione (non locati) sono parzialmente deducibili [sono deducibili in ciascun periodo d’imposta fino a concorrenza degli interessi attivi e proventi assimilati – l’eccedenza è deducibile fino al 30% del ROL (Reddito Operativo Lordo)]. Tale deduzione parziale si applica anche nel caso di acquisizione di immobili patrimonio destinati alla locazione per gli interessi passivi relativi a finanziamenti non garantiti da ipoteca sull’immobile locato.
3. Gli interessi passivi relativi a mutui ipotecari relativi a immobili patrimonio destinati alla locazione sono integralmente deducibili per le società di gestione immobiliare il cui attivo patrimoniale è costituito per la maggior parte dal valore normale degli immobili destinati alla locazione e i cui ricavi sono rappresentati per almeno 2/3 da canoni di locazione.

Vendita/autoconsumo di immobili patrimonio

La cessione/autoconsumo/assegnazione ai soci di un immobile patrimonio può generare, a seconda dei casi, una plusvalenza imponibile o una minusvalenza deducibile.

Entrambe le componenti di reddito sono determinate come differenza tra il corrispettivo conseguito e il costo non ammortizzato (costo storico dell’immobile).